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木造住宅の耐用年数とは、税法上で定められた「減価償却資産として価値がある期間」です。一般的に、木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、これは建物が住めなくなるまでの寿命とは異なります。

木造は、鉄骨や鉄筋コンクリートに比べて寿命が短いと思われがちですが、適切なケアが大切です。さらに、現代の建築技術と素材の進化により、木造住宅の耐久性は飛躍的に向上しています。木造住宅の寿命をのばすには、以下のポイントが大切です。

・ポイント① 定期的な点検とメンテナンスを実施する

・ポイント②湿気対策を徹底して構造材を守る

・ポイント③耐久性の高い素材や工法を選ぶ

この記事では、木造住宅が100年持つと言われる理由や、木造住宅の寿命を延ばすためのポイント、法定耐用年数と物理的耐用年数の違いを詳しく解説します。また、よくある質問も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

木造住宅が100年持つと言われる3つの理由

実際には、適切な維持管理によって、木造住宅の物理的な寿命を大幅に延ばせます。ここでは、木造住宅が100年持つと言われる理由について解説します。

理由①国土交通省が示す期待耐用年数のデータ

国土交通省の研究機関などの資料では、現代の木造住宅の物理的耐用年数（期待耐用年数）は、適切なメンテナンスを行えば100年近く持つと試算されるケースもあります。

「フラット35」の基準では、耐久性基準を満たす住宅は長期にわたり資産価値を維持できると評価されています。日本ではかつて「家は30年で建て替えるもの」という考え方が一般的でした。

しかし、現在は「いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う」という方針へ大きく転換しています。

参考：期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上に関する研究｜国土交通省

理由②世界最古の木造建築物が示す耐久性の実績

世界最古の木造建築として知られる法隆寺は、1300年以上もその姿を留めています。これは、ひのきなどの優れた木材を使用しており、通気性を考慮した構造で建てられ、定期的な修繕が行われてきた結果です。

現代の住宅においても、通気工法や防腐・防蟻処理技術の向上により、木材の腐敗を防ぐ環境が整っています。木造だからといって寿命が短いわけではなく、環境と管理次第で鉄骨造やRC造にも劣らない耐久性を発揮できるポテンシャルを持っています。

理由③長期優良住宅制度による品質の担保

「長期優良住宅」の認定制度は、数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できることを目指して作られました。この認定を受けていれば、耐震性や省エネルギー性だけでなく、劣化対策（耐久性）においても高い基準をクリアしている住宅です。

長期優良住宅の認定数は年々増加しており、現代の木造住宅が高耐久であることを裏付けています。国が定めた厳しい基準をクリアした住宅を選ぶと、安心して長く住み続けられます。

参考：長期優良住宅のページ｜国土交通

木造住宅の寿命を延ばすための3つのポイント

木造住宅の寿命を最大限に延ばすためには、建てた後の行動が非常に大切です。ここでは、誰でも実践できる寿命を延ばすための具体的なポイントを紹介します。

ポイント①定期的な点検とメンテナンスを実施する

家を長持ちさせるための基本は、早期発見・早期治療です。屋根や外壁は雨風や紫外線にさらされ続けるため、10年〜15年ごとの塗装や補修が必要です。

また、雨漏りは構造材を腐らせる最大の原因となるため、目に見える被害が出る前に、プロによる定期点検を受ける習慣をつけてください。工務店やハウスメーカーが提供するアフターサービスを有効活用して、修繕積立金のようにメンテナンス費用を計画的に準備しましょう。

ポイント②湿気対策を徹底して構造材を守る

木材にとって、「湿気」と「シロアリ」が大敵であるため、床下の換気状況をよくして、湿気がたまらないようにしなければなりません。最近の住宅では基礎パッキン工法などが採用され、床下の通気性が向上しています。

また、防蟻処理（シロアリ対策）は新築時だけでなく、5年ごとの再処理が推奨されています。水回りの配管からの水漏れなども湿気の原因となるため、キッチンや浴室周辺のチェックも定期的に行いましょう。

ポイント③耐久性の高い素材や工法を選ぶ

「木材の種類」や「工法」にこだわることが寿命を延ばす近道です。たとえば、「ひのき」は耐久性と保存性が高く、伐採後も強度が増していく点が魅力です。

また、壁体内の結露を防ぐ「通気工法」や、木材が呼吸できる「真壁づくり」などを採用すれば、構造材の劣化を防げます。初期費用が多少上がったとしても、高耐久な素材を選ぶと、長い目で見ればランニングコストの削減につながります。

なお、ヒノキの主な特徴については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：ヒノキの主な特徴は5つ｜使用される箇所やその他の木材との違いを詳しくご紹介します！

法定耐用年数と物理的耐用年数の違い

「木造住宅の耐用年数は22年」という数字をよく耳にしますが、これはあくまで税金の計算に使われる期間です。ここでは、よく混同される2つの耐用年数の違いについて解説します。

違い①法定耐用年数は減価償却のための期間

法定耐用年数とは、財務省令によって定められた「資産価値が公平に減少していく期間」です。木造住宅の場合は、22年と定められています。

これは、築22年を過ぎると税務上の資産価値がゼロになるのを意味しますが、実際に住めなくなるわけではありません。事業用として建物を所有する場合、この期間内であれば建築費用を経費（減価償却費）として計上して、節税効果を得られます。

参考：耐用年数（建物／建物附属設備）｜国税庁

違い②物理的耐用年数は建物が本来持つ寿命

物理的耐用年数とは、建物の構造材や設備が劣化して、物理的に使用に耐えられなくなるまでの期間です。適切なメンテナンスを行えば、木造住宅の物理的耐用年数は50年、60年、あるいはそれ以上になります。

このため、「法定耐用年数が過ぎたから建て替えが必要」と焦る必要はありません。建物の健全性は、築年数ではなく、現在の管理状態によって判断されます。

違い③経済的残存耐用年数と住宅ローン

中古住宅を購入する場合やリフォームローンを組む際には、「経済的残存耐用年数」が重視されるケースがあります。これは、あと何年その建物が経済的価値を維持できるかという指標です。

金融機関によっては、法定耐用年数を超えた物件への融資が難しいケースもあります。しかし、近年では、建物の維持管理状況を評価して融資を行う場合も多いです。

建物の質を証明する書類（点検記録など）を残しておくと、将来の資産価値維持に役立ちます。

耐久性の高い木造住宅なら「サイエンスホーム岡山店」

「サイエンスホーム岡山店」は、日本の伝統と最新技術を融合させ、孫の代まで住み継げる高耐久な家づくりを実現しています。選ばれる理由は、主に以下の3点です。

・ひのきの家

「木の王様」である国産ひのきを贅沢に使用している。伐採後も強度が増していく特性により、圧倒的な耐久性を誇る

・真壁づくり

柱や梁を室内に見せると木が呼吸しており、腐敗の原因となる湿気を調整している。2015年にはグッドデザイン賞を受賞している

・性能と品質

外張り断熱とハイブリッド工法を採用しており、高気密・高断熱かつ地震に強い構造を実現している。一年中快適な住環境が可能

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木造住宅の耐用年数に関するよくある3つの質問

ここでは、木造住宅の耐用年数に関するよくある質問をご紹介します。それぞれ詳しくみていきましょう。

質問①木造と鉄骨造ではどちらが長持ちしますか？

法定耐用年数では、鉄骨造が長い傾向にありますが、物理的な寿命はメンテナンス次第で決まります。鉄骨はサビ、木造は湿気への対策が不可欠であり、適切な管理を行えば木造でも鉄骨と同等以上に長持ちします。

木造はリフォームで可変性に優れており、ライフスタイルの変化に合わせて住み継ぎやすい点が魅力です。素材の違いよりも、建てた後の定期的なケアこそが家の寿命を左右します。

質問②築30年の木造住宅はあと何年住めますか？

過去のメンテナンス履歴や現在の状態に大きく左右されますが、適切に管理されていれば、20年、30年と住み続けられます。まずは、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を行い、耐震性や雨漏りの有無、シロアリ被害などを詳細に確認しましょう。

診断結果にもとづいて必要な修繕や補強を行えば、家の寿命を延ばして、安全な暮らしを維持できます。

質問③耐用年数を過ぎると固定資産税はどうなりますか？

家屋の固定資産税は、法定耐用年数を過ぎてもゼロにはなりません。評価額は年数の経過とともに下がりますが、「経年減点補正率」という仕組みにより、新築時の約20%が下限として設定されているためです。

この下限に達した後は、建物が存在する限り、評価額にもとづいて課税され続けます。税負担は大幅に軽くなりますが、支払い義務はなくならない点を理解しておきましょう。

適切なメンテナンスで木造住宅の寿命を延ばそう！

木造住宅の法定耐用年数が22年であっても、それは家の寿命ではありません。日々の手入れと定期的なメンテナンスによって、木造住宅は何十年にもわたって快適な暮らしを支えてくれます。以下のポイントをおさえて、木造住宅の寿命を延ばしましょう。

・ポイント① 定期的な点検とメンテナンスを実施する

・ポイント②湿気対策を徹底して構造材を守る

・ポイント③耐久性の高い素材や工法を選ぶ

家は建てて終わりではなく、建ててからが本当のスタートです。「ひのき」のような耐久性の高い素材を選び、「真壁づくり」のような木が呼吸できる工法を採用すれば、家の寿命は延びやすくなります。

これから家づくりをはじめる方は、初期コストだけでなく、メンテナンス性や耐久性にも注目してハウスメーカーを選んでみてください。愛着を持って手をかけることで、我が家は時とともに味わいを増し、かけがえのない資産となります。

なお、「サイエンスホーム岡山店」は、ひのきの家や真壁づくりといった日本の伝統的な技法と、現代の高気密・高断熱技術を融合させた家づくりが特徴です。耐久性が高く、長く愛せる家づくりをご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。⇒サイエンスホーム岡山店への相談はこちら