お知らせ

家を建てる前に用途地域を調べて、地域のルールを把握すれば、将来のトラブルや設計の制限を未然に防げます。せっかく見つけた土地でも、用途地域の調べ方を間違えると、希望の間取りやデザインが実現できないかもしれません。

自分たちだけで判断せず、自治体のデータや専門家の知見を組み合わせることが、理想の家づくりへの最短ルートです。以下の方法で、土地の制限を正確に把握できます。

・方法①自治体が提供するオンラインマップを活用する

・方法②都市計画課の窓口で専門的な制限を聞き取る

・方法③住宅会社のプロに建築可能性の調査を依頼する

この記事では、用途地域の具体的な調べ方や、全13種類の分類の詳細、用途地域の指定がない場合の注意点について包括的に解説します。

用途地域の調べ方をマスターする3つの方法

用途地域を正確に把握することは、理想の住まいを建てるための絶対条件です。ここでは、初心者の方でも確実に行える具体的な確認方法を詳しく解説します。

◆用途地域の調べ方をマスターする方法の概要図

それぞれについて詳しくみていきましょう。

方法①自治体が提供するオンラインマップを活用する

各自治体が公開している「都市計画情報提供システム」を活用してください。検索エンジンで「〇〇市 都市計画図」と入力して検索すれば、誰でも無料で地図上から特定の場所の用途地域を確認できます。

このシステムを使えば、用途地域の色分けだけでなく、建ぺい率や容積率、防火地域の指定なども一目で把握可能です。自分たちが検討しているエリアが、どのカテゴリーに分類されているかを確認することが、土地選びの第一歩となります。

方法②都市計画課の窓口で専門的な制限を聞き取る

インターネット上の情報は更新のタイミングにより、最新の状況と異なる場合があります。より正確な情報を得るためには、市役所や役場の「都市計画課」の窓口を直接訪ねて、担当者に確認すると確実です。

窓口では、地図上では分かりにくい細かい建築規制や、将来的な道路計画についても詳しく教えてもらえます。専門的な用語が多くて難しいと感じるかもしれませんが、現地で発行される「都市計画証明書」などを取得しておくと、設計段階で非常に役立ちます。

方法③住宅会社のプロに建築可能性の調査を依頼する

用途地域を確認しただけでは、実際にどのような形の家が建つかを正確に判断するのは困難です。土地の境界条件や周辺の建物との距離によって、法律の解釈が複雑になるケースが多いため、建築のプロに調査を依頼しましょう。

住宅会社であれば、用途地域のルールにもとづき、その土地で最大限の広さを確保する方法や、周囲の環境を活かしたプランを提案してくれます。理想の住まいを建てるための具体的なシミュレーションを依頼すれば、土地選びの失敗をゼロに近づけられます。

なお、注文住宅用の土地探しの方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：注文住宅用の土地探しの方法は？土地を探す手順や着工までの流れを詳しくご紹介！

理想の家を建てるために！用途地域の3区分と13種類

日本国内の土地は、無秩序な開発を防ぎ、住みやすい街並みを作るために細かく分類されています。それぞれの特徴を正しく理解して、自分たちのライフスタイルに最適な環境を選びましょう。

◆用途地域の3区分と13種類の概要図

参考：用途地域｜国土交通省

それぞれについて詳しくみていきましょう。

区分①生活の質を支える「住居系」

住居系は、住宅の環境を守ることを最優先とした地域であり、全部で8種類に分かれています。低層住宅の良好な環境を守る地域や、利便性と居住環境を両立させる地域などがあり、家を建てる際に関わりが深い区分です。

この区分では、パチンコ店や大きな工場などの建築が制限されているため、静かな生活環境を確保しやすい点が特徴です。一方で、コンビニなどの店舗面積が制限される場合もあるため、周辺の利便性についても併せて確認することが大切です。

 

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域であり、最も厳しい制限がかけられているエリアです。建物の高さが10メートルまたは12メートルまでに制限されるため、将来にわたり周囲に高い建物が建つ心配がありません。

また、日当たりが確保されやすく、静かな暮らしを求める方に最適です。店舗の建築は厳しく制限されていますが、住環境の良さは抜群といえます。

 

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅の良好な環境を守るためのエリアです。第一種との大きな違いは、150平方メートルまでの店舗や飲食店の建築が認められている点にあります。

高さ制限は第一種と同様に10メートルまたは12メートルであり、良好な日当たりが期待できます。居住環境と利便性を両立させたい方には、おすすめの地域です。

 

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の良好な住環境を保護するためのエリアです。マンションやアパートが多く立ち並び、都市部での利便性と居住性のバランスが保たれています。

500平方メートルまでの店舗や病院、大学などの建築が可能で、日々の生活に欠かせない施設が身近に揃う点が魅力です。利便性を重視しつつ、落ち着いた暮らしを送りたい方にはおすすめです。

 

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅の良好な環境を守るためのエリアです。第一種との大きな違いは、1,500平方メートルまでの店舗や事務所の建築が認められている点にあります。

スーパーや小規模なガソリンスタンドなども建設可能で、周辺の利便性が非常に高い点が特徴です。利便性と居住環境のバランスを重視する方は、この地域を土地探しの候補に入れてください。

 

第一種住居地域

第一種住居地域は、住居の環境を守るための地域であり、大規模な店舗や事務所の建築も一定の制限下で認められています。3,000平方メートルまでの店舗やホテル、事務所などの建築が可能で、生活の利便性が非常に高い点が特徴です。

活気ある街並みのなかで、利便性を最優先しつつ、自分たちのこだわりを詰め込んだ住まいを検討したい方には最適です。

 

第二種住居地域

第二種住居地域は、主に住居の環境を守るための地域であり、大規模な店舗や事務所の建築も認められています。10,000平方メートルまでの店舗や事務所、カラオケボックス、パチンコ店などの建築が可能です。

利便性が非常に高く、賑やかな街並みの中で自分たちの理想を形にしたい方に適しています。

 

準住居地域

準住居地域は、道路沿いの利便性を活かして、自動車関連施設と住居の調和を目指す地域です。主要道路沿いに指定される場合が多く、飲食店などが立ち並ぶ活気ある環境が特徴となります。

店舗や事務所のほか、小規模な倉庫なども建築が可能です。利便性は高いですが、騒音対策を意識した性能の高い家づくりが欠かせません。

 

田園住居地域

田園住居地域は、農業の利便性と調和した低層住宅の環境を守るためのエリアです。2018年に新設された比較的新しい区分で、農地と住宅が共存する穏やかな街並みが特徴です。

このエリアでは、農家レストランや直売所などの建築も認められています。周囲の景観を活かした、開放感あふれる住まいづくりができます。

区分②賑わいと利便性を生む「商業系」

商業系は、銀行や映画館、飲食店などの施設が集まり、人々の利便性を増進するための地域です。近隣商業地域と商業地域の2種類があり、住宅を建てられますが、周辺には騒音や夜間の明るさがある点を覚悟しなければなりません。

この地域は、容積率が高く設定されている場合が多く、狭い土地でも高い建物を建てられるメリットがあります。利便性を重視して駅の近くに住みたい方や、店舗を併設した住まいを検討している方には適した区分です。

 

近隣商業地域

近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅地に隣接して商店街やスーパー、小規模な工場などが形成される場合が多く、生活利便性に非常に優れています。

居住環境としては賑やかになりやすいため、利便性を最優先に考える場合に適しています。住宅を建てる際は、日当たりの制限が住居系より緩和されている点に注意しなければなりません。

 

商業地域

商業地域は、銀行や映画館、飲食店などの施設が集まり、人々の利便性を最大限に高めるための地域です。容積率が高く設定されているため、高層ビルや大規模な店舗の建築も可能です。

住宅も建築できますが、日照権の制限が緩和されている点は事前に確認が欠かせません。利便性を最優先に考え、駅の近くなどで都市型の生活を望む方に適したエリアといえます。

区分③経済活動を支える「工業系」

工業系は、工場の利便性を増進するための地域であり、準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類に分類されます。準工業地域や工業地域では住宅を建てられますが、工業専用地域では建築が禁止のため、注意しなければなりません。

周辺には工場や倉庫が多く、騒音や大型車両の通行といった環境を十分に考慮してください。土地価格は抑えられますが、将来の環境変化を予測することが大切です。

 

準工業地域

準工業地域は、主に軽工業の工場やサービス施設などが調和して建つ地域です。環境悪化のリスクがない工場であれば、住宅や店舗、学校など幅広い建物を建築できます。

住宅地としての利便性も高く、自由度の高い設計プランを検討しやすい点が特徴です。しかし、将来的に隣地に大きな工場や倉庫が建つ可能性がある点には注意してください。周辺環境の変化を予測して、納得のいく土地選びを進めることが大切です。

 

工業地域

工業地域は、どんな工場でも建てられ、主に工場の利便性を増進するための地域です。住宅や学校、病院などの建築は法律上制限されていませんが、住環境としては騒音や振動、臭気などが発生しやすいリスクを伴います。

居住環境よりも産業活動が優先される地域であると理解して、慎重な土地選びが欠かせません。周辺の環境変化を予測しつつ、納得のいく住まいづくりを検討してください。

 

工業専用地域

工業専用地域は、工場の利便性を最大限に高めるための地域です。どのような工場でも建設できますが、13種類の用途地域の中で唯一、住宅を建てることが法律で禁止されています。

住宅のほか、学校や病院、図書館などの公共施設も建築は不可能です。どれほど安価で条件のよい土地であっても、マイホームの用地として購入はできません。

用途地域の指定がない場合の注意点

都市計画区域内であっても、用途地域の指定がなされていない地域が存在します。これらは、一般的に「白地地域（しらじちいき）」と呼ばれ、市街化調整区域や非線引き区域などに多く見られるのが特徴です。

用途地域の指定がないからといって、どのような建物でも自由に建てられるわけではありません。建築基準法による「用途の無指定制限」などのルールが適用され、建物の種類や規模が制限される場合があります。

また、用途地域による保護がないため、将来的に隣地に大きな工場や商業施設が突然建設されるリスクもあります。住環境の維持が難しい側面があるため、土地を購入する際は周辺の将来予測を含めて慎重に判断してください。

「サイエンスホーム岡山店」がおすすめな理由

サイエンスホーム岡山店は、伝統的な「真壁づくり」と現代の高性能技術を融合させた住まいづくりを得意としている住宅メーカーです。用途地域による制限を熟知しており、それぞれの土地の特性を活かした、ひのきの香る豊かな暮らしを提案いたします。

岡山県内での土地探しから、複雑な法規制の調査まで、地元の専門スタッフがマンツーマンでサポートします。お客様の理想を形にするために、設計・性能・素材のすべてにこだわり抜いた家づくりをお手伝いいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。⇒サイエンスホーム岡山店への相談はこちら

用途地域の調べ方でよくある3つの質問

用途地域の調べ方でよくある質問をご紹介します。それぞれ詳しくみていきましょう。

質問①用途地域が2つのエリアにまたがっている場合はどうなりますか？

1敷地が2つの用途地域にまたがる場合、建物の種類に関する制限は「面積の過半が属する地域」のルールが適用されます。一方で、建ぺい率や容積率の計算は、それぞれの地域の面積割合に応じた「加重平均」を用いる必要があります。

◆用途地域が2つのエリアにまたがっている場合のルール

斜線制限などは各地域のルールが個別に適用されるため、設計が非常に複雑になりやすいです。土地の価値を最大限に活かすためにも、事前に建築のプロによる詳細な調査を依頼しましょう。

質問②用途地域は将来変わる場合がありますか？

用途地域は、都市計画の見直しによって変更される可能性が高いです。自治体は、概ね5年ごとに調査を行い、街の発展や人口の変化に合わせてルールの更新を検討します。

たとえば、新駅の建設や再開発に伴い、住宅地が商業地へ変更され、より高い建物が建つようになるケースがあります。自治体の「都市計画マスタープラン」を確認すれば、将来の街づくりの方向性を予測可能です。

土地を購入する際は、現在の用途だけでなく、将来の展望についても住宅会社の担当者などの専門家へ相談することをお勧めします。

質問③用途地域が分かれば何でも建てられますか？

用途地域は、あくまで土地利用の基本ルールに過ぎません。実際には、ほかにも「高度地区」による高さ制限や「景観条例」によるデザインの制限など、重層的な規制がかけられています。

たとえば、防火地域に指定されていれば建物の構造に制約が生じます。また、接している道路の幅員によって、容積率がより厳しく制限される場合も珍しくありません。

用途地域名だけで判断せず、自治体の詳細データを網羅的に確認することが大切です。理想の住まいを形にするために、土地選びの段階から住宅会社の専門スタッフへ調査を依頼してください。

用途地域を調べて理想の住まいを叶えよう！

用途地域を正しく理解して、適切に調べることは、後悔しない家づくりにおいて大切なプロセスの1つです。用途地域全13種類の分類から自分たちの理想のライフスタイルに合う場所を見つけ、法規制をクリアすれば、安心して理想の間取りを実現できます。

今回ご紹介した方法を参考に、まずは自分たちが住みたい地域の情報を収集してみましょう。

・方法①自治体が提供するオンラインマップを活用する

・方法②都市計画課の窓口で専門的な制限を聞き取る

・方法③住宅会社のプロに建築可能性の調査を依頼する

用途地域の制限をポジティブに捉えれば、周囲の環境と調和した心地よい住まいが完成します。土地選びの段階から住宅の専門家からの意見を聞きながら、自分の理想の家を作りましょう。

なお「サイエンスホーム岡山店」は、ひのきの家や真壁づくりといった日本の伝統的な技法と、現代の高気密・高断熱技術を融合させた家づくりが特徴です。家づくりをご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。⇒サイエンスホーム岡山店への相談はこちら